Location meublée de courte durée : l’importance de la réglementation locale française

Il est alors nécessaire, avant toute annonce en ligne, de faire une déclaration administrative, auprès du maire de la commune où est situé le logement. Mais, les plateformes sont également responsabilisées et ont l’obligation d’informer les propriétaires sur leurs obligations, et doivent leur demander une déclaration sur l’honneur attestant du respect des règles. Le numéro de déclaration municipale doit apparaître dans l’annonce sur le site. La plateforme doit également s’assurer qu’un propriétaire qui loue son propre logement ne dépasse pas 120 nuits par an, limite au-delà de laquelle le logement ne peut plus être considéré comme sa résidence principale (il doit donc se soumettre aux règles prévues pour les résidences secondaires). 

            Ces règles nationales ne prévoient en réalité que les grandes lignes de la régulation de la location meublée touristique. Les villes ou les métropoles françaises dépassant 200 000 habitants (ex. : Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Lille… sachant que les métropoles englobent les villes de banlieue, qui seront soumises aux mêmes règles même si elles ont moins de 200 000 habitants https://www.insee.fr/fr/statistiques/1906659?sommaire=1906743) peuvent, en adoptant une réglementation spécifique, avoir une politique nettement plus stricte. Aussi, il est nécessaire de se renseigner sur la réglementation locale si le logement est situé dans une grande ville.

            Prenons l’exemple de Paris. La municipalité communique régulièrement sur sa volonté de limiter le développement des plateformes de location de courte durée, et sur sa volonté d’agir pour éviter la transformation des arrondissements de l’hyper-centre de Paris en arrondissements sans habitants et uniquement composés de logements meublés. L’île Saint-Louis ou les arrondissements autour du Louvre sont particulièrement visés. A ces endroits, il peut être plus rentable pour le propriétaire d’un logement, de le louer à des touristes, plutôt que de le louer à l’année à une personne qui en fera sa résidence principale.

            A Paris, la personne qui souhaite démarrer une activité de location de courte durée d’un logement meublé ne doit pas simplement effectuer une déclaration administrative. Elle doit obtenir une autorisation municipale. La procédure suppose la constitution d’un dossier composé de plusieurs documents, mais aussi et surtout le respect des règles d’urbanisme parisiennes. Pour éviter une pénurie de logements, la mairie de Paris a mis en place un système de compensation. Le principe est que pour qu’un local puisse servir à une activité économique, il ne doit pas être classé comme logement. Si tel est le cas, il est nécessaire d’effectuer une transformation administrative. Cette transformation ne peut avoir lieu si, dans le même temps, le propriétaire transforme une surface économique en logement. La compensation suppose en réalité un principe de vases communicants, par lequel la transformation d’un logement en local servant à une activité économique ne peut avoir lieu sans qu’une transformation inverse ait lieu en même temps, par le même propriétaire. Ainsi, il est nécessaire que le propriétaire soit au moins propriétaire de deux biens, l’un qui est un logement et l’autre qui abrite une activité économique (comme un commerce par exemple), le commerce devant être au moins aussi grand que le logement en superficie. Le mécanisme de la compensation va voir transformer le logement en logement meublé touristique et le commerce en logement classique. Cette étape de la procédure est nécessaire et la mairie ne pourra pas délivrer d’autorisation à un propriétaire de logement meublé qui ne justifie pas avoir effectué la compensation. Le non-respect de la règle est sanctionné d’une amende civile de 50 000 € et d’une obligation de remise en état du logement avec astreinte de 1000 € par jour et par mètre carré.

            D’autres villes de France ont mis en place l’autorisation préalable, même si celle-ci n’est pas toujours accompagnée d’une compensation obligatoire. C’est le cas par exemple à Lyon (compensation selon les quartiers), ou à Marseille où l’autorisation ne suppose pas de compensation.

            A vrai dire, il convient de se renseigner sur les règles locales dès que le logement appartient à une grande ville ou à une métropole. Aussi, les logements situés dans la métropole de Nice ne supposent pas de compensation, mais sont soumis à une autorisation, qui ne peut être délivrée à un même propriétaire que dans la limite de trois logements, et pour une durée maximale de trois années, renouvelables deux fois. Ces limites peuvent également exister dans d’autres communes, comme à Strasbourg, où la compensation n’est requise que pour les propriétaires qui effectuent la demande de changement d’usage pour deux logements au maximum et pour une durée de 9 ans. Ces villes n’hésitent pas à poser des limites visant à freiner le développement de la location meublé touristique. La réglementation locale a donc une importance fondamentale et les marges de liberté laissées par la réglementation nationale le sont avant tout pour les communes et non pour les propriétaires de logements.

            Pour conclure, la réglementation locale a une importance fondamentale pour la location de courte durée en France. Même si les règles nationales prévoient les grandes lignes du cadre juridique et la fiscalité, des limites importantes peuvent être posées par les villes et les métropoles, ces règles pouvant être différentes selon les villes.